家主の想い…その③（１棟目アパート建築編？）

不動産事業について #不動産
パート③です。
 
前回までで、「家主業を行う」覚悟の無い、行き当たりバッタリで始まったことを伝えられたかと勝手に判断して…ｗ
ここからの苦悩の様は・・・関係者に迷惑を考えると微妙…ｗ
記憶は嘘をつくこともある…「私の主観」と割り切って読んでいただけると…m(__)m
 
前回の続き…
あくまでも勤務先の「営業のツール」としてのアパート建築のつもりだった。
が、繰り返しになるが、私個人としては「大きなリスク」を抱えて行う事業であり、失敗するわけにはいかない…。家族もいるから。
 
大きな借入を行っての「アパート経営」は単純に考えれば、、
家賃収入－借入金の返済－その他経費＝キャッシュフロー
であり、一般的な「収支」と同じように考えられると思う。
しかし、細かいことを言えば借入金のうち返済元本は「経費」にならず…そこに税金が…とか見えにくい「メリット、デメリット」もある。
そのあたりは私なんかよりずっと詳しい方が多かろうと勝手に判断し、割愛。
（もしも不動産投資を今から考えているような方が読んで下さっているなら、そのあたりは別の機会で説明させてもらいます…ｗ）
 
というように即、「お小遣い・・・」とはならない。
その上、空室リスクや修繕リスクを抱えているため、余剰金がそれなりに残らないと事業として危ういと考えていいと思う。
そういったことからも「利回り」とか「キャッシュフロー」とかだけで判断してはいけないのだが、この頃の自分にあるのは、上記の２つだけ。

１．利回りを上げるために「家賃収入」に限界があるため、建築費等の投資総金額を下げること。
２．キャッシュフローを大きくするには「返済額」を減らすこと。（金利と返済年数）
 
建築のモデルとして、実績としてＲＣアパートを建築をするという使命感ではじめたことではあったが、既にＦＣ事業も撤退している・・・ましてやこちらの生活もある。というより本音は自分の生活の方が大事。

そういうわけで、真っ向から勤め先と利害が衝突。
 
「出来るだけ建築費を抑えたい自分」
と
「利益を追求する企業である野○組」
主張は、、
私：あくまでもモデルケースになるんだから利益率は低く、場合によっては最低限の経費だけで（赤字だと社内的な立場も悪くなるので^^;）お願いしたい。

会社：通常の経費よりは社員割引のディスカウントはする。
 
ということで「１０％の利益率」になった・・・のだが
８０００万円を超える建築物。
利益率が先に確定していると、材料費、外注費、現場経費等の詰めは甘くなりがち…（一般的には）
※ 建設業は資金繰り等の事情で赤字でも受注する場合もある。競争の場面ではその傾向が強くなり、その場合、現場担当者は「赤字の現場をいかに残すか又、赤字の額を減らすか」で、材料業者さんや協力業者（専門工事業）さんに泣いてもらう場面も多い…。
今回は競争見積ではなく、自社なので当然、「特命工事の見積」である。
しかも利益率まで決まっている。
※ 競争の方が金額的にはメリットが大きいということで、一概に特命が損ということは言えませんが…。
そういう意味で施主が不利だと感じた…
大きな借入というリスクを抱える「個人の立場」
会社としては正当な利益を得るのは当然である「組織の中の人間としての立場」
その間で苦悩することになった。
 
あとは、、、せめて「材料業者さん」「協力会社さん」に協力をお願いしてもらい、「競っていただくことで「原価」を下げ、「原価×１．１倍」である建築費を下げるしか…
そこは現場担当者の協力をお願いするしかなかった。が、、、
 
「とんでもないことに…！」
 
で④に続こうかとも思ったが（ドタバタのネタは豊富、かなりの長文になるｗ）
しかし、、この経緯は「家主の想い」という題材には相応しくなく、またグチに近いのでをあまり引っ張るのも…ということで割愛。（興味があれば直接お話しますが、口下手なのでｗ）
 
まぁ簡単に言えば、業者見積と施工準備に納得できないところがありその結果。
・「工期の問題…賃貸物件なのに３月中の竣工は無理になった」、
・「退職したばかりのＯＢの方（元部長）にマンション建築を任せようとして揉めに揉め、結果的に元部長にも迷惑をかけてしまった」
・ 「現場担当者がなかなか決まらず、○長が見積責任者となり予算は現場担当者には扱わせなかった…」
・「設備などの変更」
 
等々、、かなり、、ドタバタ。
それでも「借入」という予算があるので、なんとか請負金額は決定（実はその数ヶ月前に既に契約書は交わしていた…消費税還付の問題もあったし…）そして、要望や変更は「追加工事」で調整することで決定。
 
しかし、、結果的にこのことも要因の１つとなり、、、私はこの建築が終わったら退職することを決断することになった。が、「せめてアパートの融資実行の日までは勤めさせてもらおう…と」
 
そのタイミング、会社員であるメリットを最後まで利用させてもらおう・・そう決めていた…
 
その④に続く…
P.S
結局、現場担当さんや元部長の協力のお蔭で良いアパートは建ててもらいましたけど…