リーノ１０２号（コンバージョン物件）
公開しようかどうか迷いましたが、、、
公開してみます(^^ゞ
今回のコンバージョン物件。
私が当初想定していた家賃よりも、管理していただいている不動産会社さんの家賃査定が、、いまのところ、、、かなり低い…ようです（汗）
もちろん勝手に家賃設定を考えていただけですが、、
収益物件なので、家主側として当然考えないといけないのは、収益。
（「コンバージョン後の家賃」－「現状のまま家賃」）×１２ヶ月
÷「コンバージョンの総費用」 ＝ 想定表面利回り
となります。
現状の家賃査定額では、表面利回りが私達の希望に届かない状況であります（汗）
とはいえ、これが当たり前なわけで、、
プロの査定では、どうしても、、
１．近隣の物件との比較
２．㎡数による間取り
３．設備等
を考慮した「当たり前の家賃査定」になるので、致し方のないところではあります・・・
※それでも高めに設定していただいては、いるのでしょうが・・・
しかし、、、このままじゃ、それなりに金額をかけてリノベーションや、コンバージョンを宮崎市でやるのが難しく・・・供給側も「規格モノや低価格路線」へと方向性が定まり
そのことで、宮崎県では「独創的な賃貸文化を育てることが出来なくなる」ことを危惧するところでございます。（・・・すみません大げさでした^^;）
まず、、良いか悪いかは別として、、
この物件の売り？というか、特殊性を列記すると。
・賃貸には珍しく、床材に無垢材を使用し、肌触り、温かみが違う
・デザイナーによる希少性のある画期的なデザイン
・ワンルームというシングル向けとしては十分な広さ（４０㎡を超えます）
・コンクリートブロック剥き出しの壁
・シャワー＆トイレユニットという珍しいバスルーム
・バイクや自転車を眺めながら食事が取れる…^^;
そこで、出来れば今回の部屋を実際に「２１日の内覧会」やブログの画像なんかで、皆さんに査定してもらえると嬉しいです。
今回は１点モノの特殊な物件なので、、、評価が私も難しい。
皆様にみていただいてご意見をいただけるといいな～と思っておりますm(__)m
公開してみます(^^ゞ
今回のコンバージョン物件。
私が当初想定していた家賃よりも、管理していただいている不動産会社さんの家賃査定が、、いまのところ、、、かなり低い…ようです（汗）
もちろん勝手に家賃設定を考えていただけですが、、
収益物件なので、家主側として当然考えないといけないのは、収益。
（「コンバージョン後の家賃」－「現状のまま家賃」）×１２ヶ月
÷「コンバージョンの総費用」 ＝ 想定表面利回り
となります。
現状の家賃査定額では、表面利回りが私達の希望に届かない状況であります（汗）
とはいえ、これが当たり前なわけで、、
プロの査定では、どうしても、、
１．近隣の物件との比較
２．㎡数による間取り
３．設備等
を考慮した「当たり前の家賃査定」になるので、致し方のないところではあります・・・
※それでも高めに設定していただいては、いるのでしょうが・・・
しかし、、、このままじゃ、それなりに金額をかけてリノベーションや、コンバージョンを宮崎市でやるのが難しく・・・供給側も「規格モノや低価格路線」へと方向性が定まり
そのことで、宮崎県では「独創的な賃貸文化を育てることが出来なくなる」ことを危惧するところでございます。（・・・すみません大げさでした^^;）
まず、、良いか悪いかは別として、、
この物件の売り？というか、特殊性を列記すると。
・賃貸には珍しく、床材に無垢材を使用し、肌触り、温かみが違う
・デザイナーによる希少性のある画期的なデザイン
・ワンルームというシングル向けとしては十分な広さ（４０㎡を超えます）
・コンクリートブロック剥き出しの壁
・シャワー＆トイレユニットという珍しいバスルーム
・バイクや自転車を眺めながら食事が取れる…^^;
そこで、出来れば今回の部屋を実際に「２１日の内覧会」やブログの画像なんかで、皆さんに査定してもらえると嬉しいです。
今回は１点モノの特殊な物件なので、、、評価が私も難しい。
皆様にみていただいてご意見をいただけるといいな～と思っておりますm(__)m
